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“旅游養老地產”案例分析

2019/2/15 14:44:33  來源:

一、養老地產開發機會及開發條件總結


  1、視角開發機會——養老地產的發展具有極大動力,開發機會良好:


  目前我國養老地產市場的井噴式增長時期已經初步形成 ,“居家養老”成為主流養老方式。政策制度扶持促進老齡產業快速發展;市場需求及供應缺口利于發展養老項目。


  2、中觀視角開發條件——根據城市人口老齡化程度及人均可支配收入兩個維度衡量擬進入城市:


  成熟區域: 華東、華北、西北城市群(以北京、上海、西安等為代表);
  考察區:東北、華中、西南城市群(以沈陽、成都、武漢等為代表);
  潛力區:華南移民城市群(以廣州等為代表);

  其它城市群暫不考慮。


  3、微觀視角開發條件——地塊資質良好、捆綁優惠條件的產權用地

  產權用地:住宅占大比例(市場經驗值為80%);低價較周邊土地低廉;土地交通、環境等資源良好。



二、目前我國市場中老年住宅可分為三種模式


  1、企業贏利型:由企業投資開發建設及運營的初級大型老年綜合社區,擁有基本的老年社區設計配套設施,如:東方太陽城。


  2、政府收益型:主要是由政府相關部門聯合組織開發和經營,以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式,如:匯晨老年公寓。


  3、政府福利型:主要由政府組織開發和經營管理的社會福利性老年機構,即屬于傳統的養老院與福利院,如:北京第一社會福利院。



三、企業型養老住宅按盈利模式分類


  “全部出售”模式——養老概念住宅+超配套設施,以老年住宅概念,出售房屋產權為主,區域級別配套并舉。


  典型案例:東方太陽城。


1、簡介


  區位:坐落于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區潮白河畔。


  定位:“世界級的高尚退休社區”、“全新退休生活的領跑者”。


  規模:規劃面積234萬平方米,總建筑面積70萬平米,共可入住2萬余人。


  物業類型:獨棟別墅、聯體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓,面積為78-716平方米不等。


  開發商:中國希格瑪有限公司,成立于1986年,隸屬中國科學院。


  所在區域概況:項目所在順義區植被覆蓋率、綠化率和空氣質量等環境條件和基礎條件都非常好,位于北京傳統認知的中央別墅區板塊,人性化、生態化的組團規劃設計,體現項目養老理念。


2、整體規劃:


  帶狀排布,景觀資源最大化:傍水而建,周邊為7000畝綠化隔離帶。組團呈帶狀平鋪,保證了每個組團與景觀最大的接觸面。組團設計,功能獨立:由于項目各期均體量較大,周期較長,采用組團式設計,功能景觀內部配套,互不依賴。


3、老年社區特色規劃:


  組團內引入大量景觀,追求極致:在整體景觀之外,每個組團內單獨布置了大量水系、綠化景觀,滿足老年人對居住環境的需要;多層級交流空間:組團式布局,組團內部設置小型公共交流空間,組團外部設置相對較大的活動場所;針對老年人人性化的規劃設計;無障礙設計:四層公寓均設電梯并設無障礙坡道;地面防滑處理,墻壁預埋扶手,陽角抹圓;戶內緊急呼叫與電子安防系統;居室充分考慮朝向、采光和通風;衛生間離臥室不遠并設有防滑扶手;插座、開關都相應地降低高度;感應門鎖替代旋轉式鑰匙;采用明亮的顏色,增強環境的可識別性;戶型設計各有側重:老年人渴望交流:有些別墅設了雙客廳;


  中國傳統觀念子女與父母同。捍髴粜投嗯P室;老人需要照顧:有些戶型設計了保姆間。環境設計方便交流:大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間;園林設計強調可交互性:在園林區里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間;針對老年人打造多彩的精神文化生活。


4、精彩紛呈社區文化、休閑、娛樂活動:


  舉辦過3屆國際風箏節;舉行了3次新年音樂會;社區運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓、交流活動數不勝數。


  社區組織的俱樂部:乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部;業主自發的俱樂部:音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部;每個老人都能找到自己喜愛的活動。



四、案例小結:


  “超級配套+復合的產品形式+優美的景觀環境”是東方太陽城成功的關鍵因素,養老住宅應將環境和養老配套并重,以全項目為養老地產之名,做純銷售,打造全齡社區概念。




北京創行合一規劃設計院,一站式旅游策劃規劃設計院,專業從事美麗鄉村規劃 

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